Παράνομη χρήση ενοικιαζόμενου υποστατικού

Παράνομη χρήση-κατοχή υποστατικού και νόμιμη ενοικίαση

Στην πρόσφατη απόφαση του εφετείου Πολιτική Έφεση 126/2017 ημερομηνίας 17/07/2025, αποφασίστηκε ότι στις περιπτώσεις που ένα υποστατικό που ενοικιάστηκε για συγκεκριμένη χρήση, ενώ δεν υπάρχει σχετικό πιστοποιητικό για αυτή την χρήση, παρόλο που η κατοχή και η χρήση αυτού είναι παράνομη, τούτο δεν καθιστά την σύμβαση ενοικίασης παράνομη. Σε τέτοιες περιπτώσεις οι ενοικιαστές είναι σημαντικό να γνωρίζουν ότι εάν το ακίνητο που ενοικίασαν δεν μπορεί να χρησιμοποιηθεί για την χρήση που το ενοικίασαν, τότε τους δίνεται δικαίωμα τερματισμού της ενοικίασης και να διεκδικήσουν αποζημιώσεις για την ζημιά που υπέστησαν (λ.χ. ενοίκια που έχουν ήδη καταβληθεί). Σε αντίθετη περίπτωση, όταν ο ενοικιαστής δεν τερματίζει την ενοικίαση και συνεχίζει να διατηρεί την κατοχή και εκμετάλλευση του υποστατικού, τότε οφείλει να καταβάλει το συμφωνημένο ενοίκιο στον ιδιοκτήτη. Και σε περίπτωση άρνησης καταβολής του δίνεται το δικαίωμα τερματισμού της ενοικίασης, διεκδίκησης των οφειλόμενων ενοικίων και διατάγματος έξωσης και οποιαδήποτε άλλη νόμιμη θεραπεία ήθελε έχει.

Η ανωτέρω απόφαση αφορούσε την μίσθωση δύο καταστημάτων, με αρχική ενοικίαση  για περίοδο τεσσάρων χρόνων, η οποία ανανεώθηκε αυτόματα για περίοδο  δύο ακόμη χρόνων.  Η ιδιοκτήτρια, με επιστολή της, ζήτησε από τον ενοικιαστή να της καταβάλει καθυστερημένα οφειλόμενα ενοίκια εντός 21 ημερών.  Ο τελευταίος δεν ανταποκρίθηκε, οπόταν, η Εφεσίβλητη καταχώρισε αίτηση στο Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων ζητώντας την έξωση του Εφεσείοντα και τα καθυστερημένα ενοίκια.

Ο ενοικιαστής ανταπαίτησε επιστροφή των ενοικίων που είχε πληρώσει από την έναρξη της ενοικίασης και αποζημιώσεις ύψους €200.000 για ζημιές που είχε υποστεί επειδή τα καταστήματα δεν μπορούσαν νόμιμα να χρησιμοποιηθούν ως τέτοια και γιατί η δέσμευση της Εφεσίβλητης ότι θα εξασφάλιζε τις σχετικές άδειες για τη νόμιμη λειτουργία τους δεν υλοποιήθηκε.

Τα δύο επίδικα καταστήματα ήταν το αποτέλεσμα διαχωρισμού από την ιδιοκτήτρια ενός μεγαλύτερου χώρου σε αριθμό καταστημάτων.  Προς τούτο δεν είχαν εξασφαλιστεί οι αναγκαίες άδειες.  Ως εκ τούτου, τα επίδικα καταστήματα δεν μπορούσαν νομίμως να λειτουργήσουν ως καταστήματα.

Σύντομα μετά την έναρξη της ενοικίασης είχε περιέλθει σε γνώση της ιδιοκτήτριας ότι τα επίδικα καταστήματα δεν μπορούσαν νομίμως να λειτουργήσουν ως καταστήματα.  Ενημερώθηκε σχετικά ο ενοικιαστής, ότι ήταν ελεύθερος να τερματίσει την ενοικίαση και να του επιστραφούν τα μέχρι στιγμής καταβληθέντα ενοίκια. Ο ενοικιαστής επέλεξε να συνεχίσει την ενοικίαση, αφού τα χρησιμοποιούσε ως αποθήκη της άλλης επιχείρησης που λειτουργούσε εταιρεία συμφερόντων του σε άλλα τέσσερα καταστήματα στη πρόσοψη του ιδίου κτιρίου.

Η εκδοχή του ενοικιαστή ήταν ότι δέχτηκε πράγματι να  συνεχίσει την ενοικίαση, αφού όμως η ιδιοκτήτρια τον διαβεβαίωσε ότι, εάν δεν εξασφαλίζονταν οι σχετικές άδειες, θα του επιστρεφόταν κάθε ποσό ενοικίου που θα είχε πληρώσει. Θέση που δεν έγινε αποδεχτή από το δικαστήριο.

Θέση του ενοικιαστή ήταν ότι, η σύμβαση ενοικίασης ήτο παράνομη, αφού στην βάση του άρθρου άρθρο 10(4) του περί Ρυθμίσεως Οδών και Οικοδομών Νόμου, Κεφ.96, αφού απουσίαζε πιστοποιητικό τελικής έγκρισης για την χρήση των υποστατικών ως καταστημάτων. Συγκεκριμένα το ανωτέρω άρθρο έχει ως εξής:

«Ουδέν πρόσωπο κατέχει ή χρησιμοποιεί ή ενεργεί, ώστε οποιοδήποτε άλλο πρόσωπο να κατέχει ή να χρησιμοποιεί οποιαδήποτε οικοδομή ή τμήμα οικοδομής, μέχρις ότου εκδοθεί πιστοποιητικό έγκρισης από την αρμόδια αρχή σε σχέση με την εν λόγω οικοδομή ή τμήματος αυτής, ανεξάρτητα αν χορηγήθηκε άδεια για την οικοδομή ή τμήμα της, με βάση το άρθρο 3 του παρόντος Νόμου».

Το Εφετείο σε συμφωνία με την πρωτόδικη απόφαση ανέφερε τα εξής:

«Το ζήτημα δεν είναι κατά πόσο η κατοχή και χρήση των καταστημάτων ήταν νόμιμη.  Είναι δεδομένο ότι δεν ήταν.  Το ερώτημα είναι κατά πόσο η σύμβαση για την ενοικίαση τους ήταν και αυτή παράνομη.  Το γεγονός ότι ένας ενοικιαστής δεν μπορεί νόμιμα να χρησιμοποιήσει την οικοδομή ή το τμήμα της που έχει μισθώσει, του παρέχει το δικαίωμα να τερματίσει τη σύμβαση ενοικίασης και να διεκδικήσει νόμιμες θεραπείες.  Εφόσον όμως επιλέξει να μην τερματίσει την ενοικίαση, οφείλει να καταβάλλει το συμφωνημένο ενοίκιο.  Εν προκειμένω, ο Εφεσείων, όχι μόνο δεν τερμάτισε την ενοικίαση αλλά, στην λήξη της αρχικής ενοικίασης των τεσσάρων χρόνων, την άφησε να ανανεωθεί για ακόμη δύο χρόνια, κατέχοντας και χρησιμοποιώντας τα καταστήματα.»

Disclaimer:Το παρών άρθρο περιέχει πληροφορίες μόνο για γενική καθοδήγηση και δεν υποκαθιστά τις επαγγελματικές συμβουλές, τις οποίες πρέπει να ζητάτε πριν προβείτε σε οποιαδήποτε ενέργεια.

Συντάκτης

ΓΕΩΡΓΙΟΣ Κ. ΚΑΖΑΝΤΖΗΣ Δ.Ε.Π.Ε.

ΔΙΚΗΓΟΡΟΙ